Dein Zuhause als Geisel: Wie Europa Eigentum zum schlechten Geschäft gemacht hat – und wo es sich noch lohnt

Ein weltweites Problem mit europäischer Note#

Für die Generation meiner Eltern war das Haus die Altersvorsorge. Mit sechzig abbezahlt, mietfrei wohnen, an die Kinder vererben. Heute rechnen junge Leute von Toronto über Sydney bis Madrid nach und winken ab. Die Gründe sind vielfältig: ein Jahrzehnt Nullzinsen, das die Preise aufgepumpt hat, zu wenig Neubau, zähe Genehmigungen, Städte, die schneller wachsen als ihr Wohnraum, Löhne, die nicht mitgekommen sind. Wie viele Gehälter ein Haus damals und heute kostet und was sonst noch am Budget nagt, steht im nächsten Artikel.

Hier geht es um den Teil, der in Parlamenten und Rathäusern gemacht wird. Europa behandelt Immobilien gern wie eine Gelddruckmaschine, die nicht weglaufen kann. Du zahlst ein Vermögen fürs Kaufen, der Staat bestimmt, welche Miete du verlangen darfst, wie du heizt und wann du deine Wohnung zurückbekommst, und sobald das Geld knapp wird, schaut irgendein Politiker auf dein Haus. Das kann nicht umziehen. Du schon.

Die Zahlen sprechen für sich. Laut Eurostat wohnen 68,5 % der Menschen in der EU in den eigenen vier Wänden, 2015 waren es noch 70,2 %. Im Osten, wo die Leute ihre Wohnungen nach dem Ende des Kommunismus bekamen, sind es über 90 %: 93,8 % in der Slowakei, 93,2 % in Rumänien. Im Westen sieht es anders aus: Frankreich 61,4 %, Österreich 54,2 %, Deutschland 47,2 %. Tiefer liegt in der EU niemand. Vor zehn Jahren stand Deutschland bei 51,9 %. Nur die Schweiz liegt mit 42 % noch darunter, und die Schweizer haben ihre Gründe, dazu kommen wir noch.

Mein roter Faden ist Deutschland, weil hier fast alles gleichzeitig schiefgeht. Aber Spanien, Frankreich, die Niederlande und andere haben ihre ganz eigenen Spezialitäten, und manche schlagen die Deutschen sogar.

Auf staatenlos.ch stand dieses Jahr in aller Deutlichkeit: Verkauf deine deutsche Immobilie, solange du noch kannst. So weit gehe ich nicht, und die Seite verdient ja an den Umzugsdiensten, die sie empfiehlt. Aber die Richtung stimmt, und nicht nur für Deutschland.

Was Hayek ihnen gesagt hätte#

Bevor wir den Schaden Land für Land durchgehen, brauchen wir eine Brille. Friedrich Hayek, der österreichische Ökonom und Nobelpreisträger von 1974, hat über fast jeden Fehler in diesem Artikel geschrieben, Jahrzehnte bevor Europa ihn noch einmal gemacht hat. Vier seiner Gedanken erklären das meiste von dem, was jetzt kommt:

• Preise sind Information. In seinem Aufsatz „Die Verwertung des Wissens in der Gesellschaft“ (1945) argumentiert Hayek, dass kein Planer wissen kann, was Millionen Menschen über ihre eigenen Bedürfnisse und Pläne wissen. Preise bündeln dieses Wissen. Eine Miete ist so ein Preis: Sie sagt Bauherren, wo sie bauen sollen, Eigentümern, wann sich eine Sanierung lohnt, und Mietern, wann sie zusammenrücken oder umziehen sollten. Deckelst du sie, schaffst du die Knappheit nicht ab. Du schaltest das Signal ab, das sie beendet hätte.
• Billiges Geld führt in die Irre. In „Preise und Produktion“ (1931) beschreibt er, wie Kredit, den das Bankensystem über das hinaus schafft, was echtes Sparen hergäbe, den Zins unter sein natürliches Niveau drückt und Projekte rentabel aussehen lässt, die es nicht sind. Neues Geld kommt nie überall gleichzeitig an; es verändert die Preise dort, wo es zuerst eintrifft. Der Boom hält so lange, wie der billige Kredit fließt. Europa hat dieses Experiment fast ein Jahrzehnt lang mit Nullzinsen und Negativzinsen durchgespielt.
• Jeder Eingriff zieht den nächsten nach sich. Ein Mietdeckel erzeugt Knappheit, die Knappheit wird den Vermietern angelastet, und das nächste Gesetz geht auf sie los. In „Der Weg zur Knechtschaft“ (1944) geht es darum, wo dieser Weg endet.
• Rechtsstaatlichkeit. Der Staat soll sich an allgemeine Regeln binden, die feststehen und vorher bekannt sind, damit Menschen ihr Leben darauf einrichten können. Eine Immobilie ist ein Plan für dreißig Jahre. Regeln, die sich mit jedem Parlament ändern, machen daraus eine Wette auf die Politik.

Das hat er nicht vom Schreibtisch aus geschrieben. 1929 hat Hayek die Mietbeschränkungen untersucht, die Wien seit dem Ersten Weltkrieg beibehalten hatte. In „Die Verfassung der Freiheit“ (1960) bringt er das Ergebnis auf eine Zeile: Jede Festsetzung der Mieten unter dem Marktpreis „verewigt unvermeidlich die Wohnungsnot“. Schlimmer als der materielle Schaden, schrieb er, sei, dass sich die Menschen daran gewöhnten, bei den wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens Beamte um Erlaubnis zu fragen.

Fairerweise: Hayek war kein Anarchist. Er hielt ein Mindesteinkommen für Menschen für richtig, die sich nicht selbst versorgen können, und eine Stadtplanung, die mit den Preisen arbeitet statt gegen sie. Abgelehnt hat er, dass der Staat Preise festsetzt und von Fall zu Fall entscheidet, wer was bekommt.

Erst schätzen

Welcher Anteil der Menschen in Deutschland wohnt im eigenen Zuhause?

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Was du zahlst, bevor du einziehst#

Gleich am Tag der Unterschrift greift der Staat zum ersten Mal zu. Steuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich, bevor dir auch nur ein Stein gehört, auf Folgendes:

Bei einer Wohnung für 500.000 € in Berlin sind das 58.000 €, die einfach weg sind. Nicht angelegt, nicht gespart, weg. Allein um wieder bei null zu landen, brauchst du Jahre an Preissteigerung. Darum ist ein Umzug in Deutschland und Spanien so teuer: Jedes neue Zuhause kostet dich einen Kleinwagen oder zwei. Die Niederländer verschonen wenigstens alle, die zum Wohnen kaufen, und junge Käufer unter 35 zahlen bis 555.000 € gar nichts. Investoren zahlen das Vierfache.

Der Zinsschock#

Als Nächstes hat sich der Preis des Geldes verändert. Durchschnittszinsen für neue Wohnungsbaukredite:

Deutschland: Bundesbank, mehr als zehn Jahre Zinsbindung. Die anderen: EZB, alle Zinsbindungen, inklusive Gebühren, also nicht ganz vergleichbar. Malta: Zentralbank von Malta.

Erst schätzen

Ein Kredit über 500.000 €, im ersten Jahr werden 2 % davon getilgt. Wie viele Euro im Monat kostet er bei 4 % Zinsen statt bei 1 %?

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Fair bleiben muss man trotzdem: 4 % sind historisch nicht hoch. Deutsche Käufer zahlten 1990 noch 9,67 %. Der Ausreißer waren die 1 % von 2020 und 2021, und die haben die Preise quer über den Kontinent nach oben gepumpt. Hayek hätte es beim Namen genannt: ein Boom, gekauft mit billigem Kredit. In den letzten zehn Jahren sind die Preise in Portugal um 182 % gestiegen, in den Niederlanden um 114 %, in Irland um 97 %, in Spanien um 92 % und in Deutschland um 44 %. Frankreich und Italien hinkten mit 25 % und 20 % hinterher. Nur versteckt so ein Zehnjahresschnitt vier ganz verschiedene Welten:

Eurostat-Häuserpreisindex, Q2 2016 bis Q4 2019, bis Q2 2022, bis Q4 2023, bis Q2 2026.

• Vor der Pandemie ließ die EZB die Banken schon fürs Parken von Geld zahlen (Einlagenzins von −0,5 % ab 2019) und kaufte Anleihen im Wert von Hunderten Milliarden. Die Preise stiegen stetig.
• Während und gleich nach der Pandemie haben die Zentralbanken in einem Ausmaß Geld gedruckt, das es nie zuvor gab. Die Bilanz der Fed wuchs von 4,3 Billionen $ im März 2020 auf 8,9 Billionen $ zwei Jahre später. Die EZB legte ein Notprogramm über 1.850 Mrd. € auf, und die Bilanz des Eurosystems erreichte Ende 2021 8,6 Billionen €. Hypotheken kosteten 1 %. Die Preise stiegen in zweieinhalb Jahren in den Niederlanden um 38 % und in Deutschland um 26 %.
• Dann kam die Rechnung. Die Inflation im Euroraum erreichte im Oktober 2022 10,6 %. Die EZB hob ihren Einlagenzins in vierzehn Monaten von −0,5 % auf 4 %. Die deutschen Preise fielen um 12,5 %, die französischen und niederländischen rutschten ab.
• Jetzt steht der EZB-Zins bei 2,25 %, Hypotheken kosten 3 bis 4 %, und die Preise steigen wieder: schnell im Süden (Spanien +34,5 %, Portugal +42,7 % seit Ende 2023), kaum in Deutschland und gar nicht in Frankreich. Meine Lesart: Im Süden macht jetzt die Knappheit, was vorher der billige Kredit gemacht hat.

Genau das macht Kaufen heute so schwer. Die Preise sind in der Welt des billigen Geldes entstanden, die Kredite werden in der Welt nach der Inflation bepreist. Wer heute kauft, zahlt die Preise von 2021 oder mehr zu den Zinsen von 2023. Und die Inflation danach hat schon einen Teil der Gewinne wieder einkassiert: Nach Verbraucherpreisen werden aus Spaniens 92 % etwa 50 %, aus den 114 % der Niederlande etwa 56 %. Wer in Deutschland auf dem Höhepunkt gekauft hat, liegt real immer noch etwa 19 % im Minus, und viele haben zu 1 % gekauft, mit 30 Jahren vor sich und 10 Jahren Zinsbindung. Ihre Anschlussfinanzierung steht 2031 und 2032 an. Wie sich die Erschwinglichkeit über die Jahrzehnte verändert hat, in Gehältern und in allem anderen, was ein Haushalt heute zahlen muss, bekommt einen eigenen Artikel.

Die Geldmaschine hinter dem Preis#

Die Schlagzeilen gehören den Zentralbanken. Aber das meiste neue Geld drucken nicht sie. Es entsteht bei ganz normalen Banken, bei jedem Kredit. Die Bank of England hat es 2014 klar gesagt: Banken verleihen nicht die Ersparnisse, die Leute einzahlen. Wenn dir eine Bank eine Hypothek gibt, schreibt sie dir schlicht ein neues Guthaben auf das Konto. Dieses Guthaben ist neues Geld. Die einzige Bremse im Euroraum ist eine Mindestreserve von 1 % der Einlagen, auf die die EZB nicht einmal mehr Zinsen zahlt, dazu die Eigenkapitalregeln und der Zins.

Und die Eigenkapitalregeln zeigen in eine Richtung: zu den Häusern.

• Das Lieblingsdarlehen. Nach den EU-Eigenkapitalregeln zählt eine Wohnungshypothek nur mit 35 % ihrer Höhe, wenn die Bank ausrechnet, wie viel Kapital sie braucht, solange der Kredit unter 80 % des Werts bleibt. Ein Kredit an ein Unternehmen ohne Rating zählt mit 100 %. Mit demselben Kapital kann eine Bank also fast dreimal so viel gegen Häuser verleihen wie an eine Firma, die Arbeitsplätze schaffen würde.
• Das Risiko landet bei dir. Das Haus ist die Sicherheit, und die Bank lässt dich es auch noch versichern: Gebäudeversicherung immer, oft Lebens- oder Restschuldversicherung obendrauf. Geht alles schief, verlierst du die Wohnung und schuldest trotzdem den Rest.
• Die Zentralbank kauft die Anleihen. In ihren Anleihekäufen hat die EZB auch Pfandbriefe gekauft, die meist mit Hypotheken unterlegt sind. Selbst die Refinanzierung der Baukredite war billig.

Kein Wunder also, wohin das Geld floss. Die Ökonomen Òscar Jordà, Moritz Schularick und Alan Taylor haben die Bankkredite in 17 fortgeschrittenen Volkswirtschaften bis 1870 zurückverfolgt: Der Anteil der Hypotheken in den Bankbilanzen hat sich im 20. Jahrhundert verdoppelt. Banken sind heute im Kern Immobilienfinanzierer.

Was das für alle ohne Kredit heißt. Neues Geld kommt nicht bei allen gleichzeitig an. Es geht zuerst an den, der es sich leiht, und der gibt es für Häuser aus. Die Preise steigen, bevor die Löhne es tun. Ökonomen nennen das den Cantillon-Effekt, nach dem Bankier Richard Cantillon aus dem 18. Jahrhundert, der ihn als Erster beschrieben hat. Wer früh geliehen hat, hat doppelt gewonnen: Das Haus stieg, und die Inflation schmolz die Schulden ab. Wer nicht, der Sparer, der Mieter, die Jungen, hat doppelt verloren: Das Ersparte brachte ein Jahrzehnt lang weniger als die Inflation, und das Zuhause, das sie kaufen wollten, ist ihnen davongelaufen. Auch Mieter zahlen mit, denn Vermieter, die überhöhte Preise bezahlt haben, brauchen höhere Mieten. Es ist eine Umverteilung von Menschen ohne Schulden zu Menschen mit Schulden, von Jung zu Alt, von Löhnen zu Vermögenswerten, organisiert vom Geldsystem, nicht vom Markt.

Rechnen wir es mal durch. Zwei Leute haben je 10.000 €. Einer legt sie als Anzahlung auf eine Wohnung für 100.000 € und leiht sich die restlichen 90.000 €. Die andere lässt das Geld auf der Bank liegen. Die Preise steigen in einem Jahr um 15 %, wie in den Gelddruck-Jahren in Teilen Europas. Der Käufer ist im Schlaf um 15.000 € reicher, eine Rendite von 150 % auf sein eigenes Geld, abzüglich eines Jahres Zinsen. Die Sparerin hat so gut wie nichts verdient und gegen die Inflation verloren. Gleiches Geld, gleiches Jahr, und der einzige Unterschied ist, dass einer einen Kredit bekommen hat. Der Hebel wirkt natürlich in beide Richtungen: Als die deutschen Preise nach 2022 um 12,5 % fielen, hat ein Käufer mit 10 % Anzahlung auf dem Papier mehr als seinen ganzen Einsatz verloren. Aber ein Jahrzehnt lang hat das System Leute dafür belohnt, sich gegen Häuser zu verschulden, und alle anderen dafür bezahlen lassen.

Die Bank entscheidet, wer mitspielen darf. Heute sind es also die Banken, die bestimmen, wer Vermögen aufbauen kann und wer nicht. Wer den Kredit bekommt, hängt von ihrem Scoring ab und von den Vorgaben der Aufseher zu Einlagen und Einkommen: eine feste Stelle, eine saubere Schufa-Akte, das richtige Alter und der richtige Pass helfen. Selbstständige, Junge und Leute, die gerade das Land gewechselt haben, hören oft ein Nein und bleiben auf der falschen Seite des Cantillon-Effekts.

Und die ganze Konstruktion kann aus dem Ruder laufen. Sie funktioniert nur, solange drei Dinge halten:

• Demografie. Preise brauchen neue Käufer. Eurostat erwartet, dass die Bevölkerung der EU 2026 bei etwa 453 Millionen ihren Höhepunkt erreicht und dann schrumpft, bis 2100 auf etwa 420 Millionen, während das Durchschnittsalter von 44 auf 50 steigt. Japan zeigt, was passiert, wenn ein Kreditboom auf eine alternde Gesellschaft trifft: Nach 1991 fielen die Grundstückspreise mehr als ein Jahrzehnt lang, bis sie Anfang der 2000er nur noch etwa 55 % ihres Höchststands erreichten.
• Regeln. Die 35 % Eigenkapitalgewichtung, die Besteuerung, das Mietrecht, die nächste Abgabe: Alles ist Politik und kann sich innerhalb einer Legislaturperiode ändern. Eine Wohnung, die du nach den Regeln von heute kaufst, hältst du unter denen von morgen.
• Geld. Der Boom brauchte fallende Zinsen. Von 1990 bis 2021 sanken die deutschen Hypothekenzinsen von fast 10 % auf 1 %, und jeder Schritt nach unten hob die Preise. Dieser Rückenwind ist weg. Bleiben die Zinsen, wo sie sind, oder zwingt die Inflation sie wieder nach oben, wirkt der Hebel, der die frühen Käufer reich gemacht hat, in die andere Richtung.

Das ist auch Hayeks Punkt. Seine Antwort in „Die Entnationalisierung des Geldes“ (1976) war radikal: dem Staat das Geld wegnehmen und Währungen miteinander konkurrieren lassen, damit niemand es nach Belieben schaffen kann.

Der Käfig des Vermieters#

Angenommen, du hast nicht gekauft, um selbst einzuziehen, sondern um zu vermieten. Dann lernst du das ganze Regelwerk kennen, und jedes Land hat sein eigenes Kapitel geschrieben. Jede Regel unten ist ein Preis oder eine Entscheidung über dein Eigentum, festgelegt von jemandem, der nicht wissen kann, was du weißt. Genau das ist Hayeks ganze Pointe.

Was du verlangen darfst

• Deutschland: In ausgewiesenen Gebieten darfst du einem neuen Mieter höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete abverlangen (Mietpreisbremse). Der Bundestag hat sie 2025 bis Ende 2029 verlängert. Befristet, versteht sich. Seit 2015. Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete binnen drei Jahren um höchstens 15 bis 20 % steigen.
• Spanien: Ein Wohnungsgesetz von 2023 deckelt die Mieten in „angespannten Zonen“: 317 Gemeinden, 271 davon in Katalonien. Im Oktober 2026 hat die Regierung per Dekret alle Mieterhöhungen bis Ende 2027 auf 2 % begrenzt. Das Parlament hat die erste Fassung abgeschmettert, über die neue soll am 12. November abgestimmt werden.
• Paris: Die Miete ist bei der Referenzmiete plus 20 % gedeckelt, Verstöße kosten bis zu 15.000 €. Am 24. November läuft der Deckel aus, wenn er nicht verlängert wird. Der Senat hat schon für zwei weitere Jahre gestimmt.
• Niederlande: Seit 2024 sind Mieten bis 1.228 € im Monat reguliert, tief in die Mitte des Marktes hinein.
• Österreich: Die Indexierung alter Mietverträge ist für 2026 auf 1 % und für 2027 auf 2 % gedeckelt. Wiens regulierte Richtwertmiete liegt bei 6,74 € pro m². Neue Verträge müssen mindestens drei Jahre laufen, fünf, wenn der Vermieter eine Firma ist.
• Irland: Mieterhöhungen sind auf die niedrigere von Inflation oder 2 % begrenzt.
• Schweden: Mietpreisbindung gibt es dort schon so lange, dass die Schlange für eine regulierte Wohnung in Stockholm im Schnitt neun Jahre lang ist.

Wie du deine Wohnung zurückbekommst

• Deutschland: Für eine Kündigung brauchst du ein berechtigtes Interesse, und mehr Miete haben zu wollen zählt nicht. Die Kündigungsfristen reichen bis zu neun Monaten. Zahlt ein Mieter nicht mehr, kann er während der Räumungsklage 6 bis 12 Monate bleiben, und du streckst Gerichts- und Anwaltskosten vor.
• Italien: Eine strittige Räumung dauert anderthalb Jahre oder länger.
• Portugal: Selbst das Schnellverfahren über das Räumungsamt braucht im Schnitt 293 Tage.
• Frankreich: Zwischen dem 1. November und dem 31. März darf kein Mieter vor die Tür gesetzt werden.
• Spanien: Das Oktoberdekret setzt Räumungen bei schutzbedürftigen Mietern bis 2030 aus, wenn der Vermieter eine Firma ist, die Wohnungen oder faule Kredite aufkauft, und für bis zu drei Jahre bei allen anderen. Und Hausbesetzung ist so verbreitet, dass sie ein eigenes Wort hat: okupación.
• Irland: Seit März 2026 darf ein Vermieter mit vier oder mehr Mietverhältnissen keines mehr beenden, um zu verkaufen.

Wie du heizen und dämmen musst

• Die EU hat jedem Mitgliedstaat aufgetragen, den Energieverbrauch seiner Wohngebäude bis 2030 um 16 % zu senken, vor allem in den schlechtesten Gebäuden, und Mietwohnungen dabei nicht auszunehmen. Brüssel gibt das Ziel vor, die Hauptstädte suchen die Opfer aus.
• Frankreich verbietet schon jetzt die Vermietung der am schlechtesten gedämmten Wohnungen: Klasse G seit 2025, F ab 2028, E ab 2034.
• Deutschland lässt Vermieter einen Teil der CO2-Abgabe ihrer Mieter zahlen, in den schlechtesten Gebäuden bis zu 95 %. Die berühmte 65-Prozent-Regel für erneuerbares Heizen von 2023 ist seit Juli 2026 weg. An ihre Stelle tritt eine Biokraftstoff-Quote: Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 dafür sorgen, dass 10 % der Wärme aus Biogas oder Bioöl stammen, bis 2040 steigend auf 60 %. Modernisierst du, darfst du 8 % der Kosten pro Jahr umlegen, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren.

Und ob du sie behalten darfst

• Berlin hat die Mieten 2020 per Landesgesetz eingefroren. Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz 2021 kassiert. Im selben Jahr stimmten 59 % der Berliner dafür, die großen Wohnungskonzerne zu „vergesellschaften“. Im März 2026 hat das Abgeordnetenhaus dafür ein Rahmengesetz beschlossen, das zwei Jahre später in Kraft tritt. Im September 2026 wurde die Linke mit 25,7 % stärkste Partei in Berlin.
• Spanien verbietet großen Vermietern bis 2030, Wohnungen unter 70 % des Marktwerts zu kaufen. In Barcelona verlieren 2028 rund 10.000 Ferienwohnungen ihre Lizenz.
• Portugal zwang Eigentümer, leerstehende Wohnungen zu vermieten, bis es die Regel 2024 wieder abschaffte.

Das Ergebnis: weniger Wohnungen, höhere Mieten#

Und was ist nach alldem mit den Mieten passiert? Berlins Angebotsmieten sind von 2016 bis 2025 um 69 % gestiegen, die in Leipzig um 67 %. Niederländische Investoren haben 2025 rund 65.000 Mietwohnungen verkauft und nur 27.000 gekauft, und eine private Wohnung kostet dort im Schnitt inzwischen 1.914 € im Monat. Im Baskenland sind die Kautionen für normale Mietverträge um fast 28 % gefallen, die für Kurzzeitvermietung um mehr als 52 % gestiegen. Die Vermieter sind nicht verschwunden, sie sind nur zu den Verträgen gewandert, die das Gesetz nicht erreicht. Spaniens eigene Regierung zählt 750.000 fehlende Wohnungen, und 26,8 % der spanischen Haushalte, die zu Marktpreisen mieten, geben mehr als 40 % ihres Einkommens dafür aus. EU-weit sind es 18,6 %.

Die Mieten in bestehenden Verträgen sind dagegen in zehn Jahren nach Abzug der Inflation gefallen: in Spanien um etwa 10 %, in Frankreich um 11 %, in Italien um 8 %. Wer schon drin saß, hat gewonnen. Verloren haben alle, die eine Wohnung suchen, und alle, die eine hätten bauen können. So laufen Preiskontrollen halt immer, und genau das hat Hayek vor fast hundert Jahren in Wien festgestellt. In der Sowjetunion war die Miete auch nie das Problem. Die Wohnung war es.

Und achte auf die Abfolge in Spanien: erst Mietdeckel in angespannten Zonen, dann weichen die Vermieter auf Kurzzeitvermietung aus, dann wird die Kurzzeitvermietung eingeschränkt, dann dürfen große Vermieter nicht mehr günstig kaufen, dann werden Räumungen ausgesetzt. Jede neue Regel flickt die Nebenwirkungen der letzten. Das ist der Weg, den Hayek beschrieben hat.

Der ehrliche Teil: Diese Regeln treffen Vermieter, nicht Selbstnutzer. Aber sie prägen den Markt, in den du kaufst: Weniger Investoren bauen, weniger Wohnungen kommen auf den Markt, und der Staat hat gezeigt, auf wessen Seite er steht. Und wie du gleich im Rechner siehst, haben sie einen schrägen Nebeneffekt: Wo Mieten brutal wird, wird Kaufen zum Selbstbewohnen zum Notausgang.

Der lange Arm des Finanzamts#

Steuern auf den Wert, jedes Jahr. Deutschland hat die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet. Die Kommunen haben insgesamt mit 16,1 Mrd. € genauso viel kassiert wie zuvor, aber die Rechnungen haben sich verschoben: Im Musterhaus des Eigentümerverbands verlangten Städte in Baden-Württemberg 82 % mehr. Paris hat seinen Grundsteuersatz allein 2023 um 52 % angehoben, und die französische Grundsteuer ist in zwanzig Jahren um 93,4 % gestiegen, bei einer Inflation von 36,8 %. Die Niederlande besteuern eine Mietwohnung mit einer unterstellten Rendite von 6 %, zu 36 %: Das macht 2,16 % des Werts jedes Jahr, egal wie viel Miete tatsächlich hereinkommt. Frankreich legt noch eine Vermögensteuer von 0,5 bis 1,5 % im Jahr auf Immobilien über 1,3 Mio. € obendrauf.

Steuern beim Verkauf. Deutschland besteuert Gewinne aus einer vermieteten Wohnung mit deinem Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag), wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst. Österreich nimmt 30 %, Irland 31 %. Ein Zuhause, in dem du selbst gewohnt hast, bleibt weitgehend verschont.

Steuern, wenn du stirbst. In Deutschland erbt jedes Kind 400.000 € steuerfrei. Darüber werden 7 bis 30 % fällig, und seit 2023 wird Immobilienbesitz näher am Marktwert bewertet. Eine Familienwohnung in München im Wert von 1,6 Mio. €, aufgeteilt auf zwei Kinder, bedeutet rund 120.000 € Erbschaftsteuer, oft nur durch Verkauf zu stemmen.

Die Wunschliste. Die Linke will eine Vermögensteuer von 1 % ab 1 Mio. € bis hin zu 5 % und mehr, Immobilien eingeschlossen. Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) hat im Juni 2026 eine einmalige Abgabe von 10 % auf Vermögen über 10 Mio. € vorgeschlagen, ausdrücklich nach dem Vorbild des Lastenausgleichs von 1952. Im Januar 2025 hat Spaniens Regierung eine Steuer von bis zu 100 % auf Wohnungen angekündigt, die Ausländer von außerhalb der EU kaufen und nicht selbst bewohnen. Ein Gesetz wurde nie daraus. In Frankreich ist die Zucman-Steuer auf die sehr Reichen durchgefallen. Für nichts davon gibt es heute eine Mehrheit. Aber schau dir an, wer da fragt. Und wie oft.

Wenn du denkst „das würden die nie“, dann wirf einen Blick in die deutsche Geschichte:

• 1924: die Hauszinssteuer. Die Inflation hatte die Hypothekenschulden weggefressen, also schöpfte der Staat die Gewinne der Eigentümer ab: in Preußen bis zu 48 % der Vorkriegsmiete. Die Steuer finanzierte 1926 ein Drittel aller Investitionen in den Wohnungsbau. 1942 wurde sie abgeschafft, gegen eine Einmalzahlung in Höhe des Zehnfachen des Jahresbetrags.
• 1952: der Lastenausgleich. 50 % des Immobilienwerts, Stand Juni 1948, abzustottern über 30 Jahre.

Beide Male hat der Staat zuerst bei den Häusern zugegriffen, weil Häuser nicht weglaufen können. Hayeks Test war simpel: Sind die Regeln allgemein, vorher bekannt und für alle gleich? Eine Abgabe, die auf alles zielt, was nicht davonlaufen kann, fällt durch. Das hat sich nicht geändert. Geändert hat sich nur, dass du heute auch woanders ein Haus kaufen kannst.

Fairerweise gehen manche Regierungen in die andere Richtung. Portugal hat 2026 die Steuer auf Mieteinnahmen von 25 % auf 10 % gesenkt. Irland hat gerade die Kapitalertragsteuer gesenkt. Die Niederlande haben die Übertragungssteuer für Investoren von 10,4 % auf 8 % gesenkt. Wenn Regierungen sehen, dass die Vermieter abhauen, lernen manche dazu.

Wo Eigentum noch zahlt#

Wo kannst du also noch eine Immobilie kaufen, ohne dass der Staat gleich mit einzieht?

• Malta. Volles Eigentum (Freehold), keine laufende Grundsteuer und auf Wunsch eine Abgeltungsteuer von 15 % auf die Bruttomiete. Die Grunderwerbsteuer (Stamp Duty) liegt bei 5 %, und Ersterwerber zahlen auf die ersten 200.000 € nichts. Maltesische Banken verleihen zu 1,93 % (September 2026), etwa halb so viel wie in den meisten Ländern der Eurozone. Die Preise sind in den letzten zehn Jahren um etwa 6 % pro Jahr gestiegen. Die Schattenseiten: Es ist trotzdem die EU, mit ihren Richtlinien, der Markt ist klein, die Preise sind hoch (rund 4.800 € pro m²) und die Renditen dünn. Käufer von außerhalb der EU und EU-Bürger, die eine Zweitimmobilie kaufen, brauchen eine Genehmigung (AIP), außer in speziell ausgewiesenen Gebieten.
• Dubai. Volles Eigentum für Ausländer in ausgewiesenen Zonen, 4 % Übertragungsgebühr, keine Grundsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieten und Bruttorenditen um 7,7 % bei Wohnungen. Streitigkeiten landen vor einem eigenen Mietgericht, das in ein paar Monaten entscheidet, nicht in Jahren. Die Schattenseiten: Der Markt schwankt mit der Konjunktur, 2026 sollen rund 55.600 neue Wohnungen fertig werden, so viele wie seit 2008 nicht mehr, und die Nebenkosten können happig sein. Der Dirham ist an den Dollar gekoppelt, du kaufst also nebenbei Dollar.
• Texas. Ein Vermieterrecht, das den Namen verdient: Ein Mieter, der nicht zahlt, ist in etwa einem Monat draußen. Keine Einkommensteuer auf Landesebene. Dafür holt sich der Staat das Geld über die Grundsteuer: etwa 2,1 % des Werts pro Jahr in Austin, 2,0 % in Houston. Bei einem US-Hypothekenzins von 7,24 % läppert sich das.
• Florida. Gleiches Tempo bei Räumungen, keine Einkommensteuer auf Landesebene und ein Homestead-Freibetrag mit einer 3-%-Obergrenze für Bewertungssteigerungen, wenn du selbst dort wohnst. Aber die Wohngebäudeversicherung ist zur zweiten Hypothek geworden: rund 17.930 $ im Jahr für ein Beispielhaus in Miami, gegenüber 3.101 $ im US-Schnitt. Florida hat am 3. November 2026 darüber abgestimmt, den Homestead-Freibetrag anzuheben und die Obergrenze für Immobilien ohne Homestead-Status zu halbieren. Das Ergebnis stand noch nicht fest, als ich das hier schrieb.
• Tiflis, Georgien. Bruttorenditen um 8 bis 9 %, 5 % Steuer auf Wohnungsmieten, keine Steuer bei Verkauf nach zwei Jahren und Kaufnebenkosten von etwa 1 %. Die Schattenseiten sind real: Der Lari hat in zehn Jahren 8,9 % gegenüber dem Euro verloren, Hypotheken in Lari kosten rund 12 %, und Georgiens EU-Beitritt ist auf Eis gelegt. Für Geld, das du verschmerzen kannst, nicht für deine Altersvorsorge.
• Und die Schweizer Ausnahme. Zürich ist reguliert, teuer und besteuert den Eigenmietwert von Selbstnutzern (bis 2029, dann fällt er nach einer Volksabstimmung weg). Trotzdem sind die Preise für Eigentumswohnungen in zehn Jahren um 61 % gestiegen, und der Franken hat gegenüber dem Euro 17,7 % zugelegt. Ein stabiles Land mit starker Währung schlägt wenig Regulierung. Merk dir das.

Und noch ein Wort zu den USA: Beim Verkauf durch Ausländer werden 15 % des Preises einbehalten (FIRPTA), und Nichtansässige schulden US-Erbschaftsteuer auf US-Immobilien über 60.000 $. Wähl die richtige Struktur, sonst lernen deine Erben die US-Steuerbehörde IRS kennen.

Hier siehst du alle 21 Städte nebeneinander. Den Freiheitswert habe ich selbst grob zusammengebaut, wie er entsteht, steht unter der Tabelle. Tipp auf eine Spalte, um zu sortieren:

Wo sich Eigentum noch lohnt: alle Städte im Vergleich

Tipp auf eine Spalte zum Sortieren.

Stadt	Freiheits-Score	Bruttorendite	Nettorendite nach Steuer	… mit einem Mietnomaden	Kaufnebenkosten	Grundsteuer / Jahr	Mietregulierung	Räumung
🇬🇪 Tiflis	90	9,0 %	6,7 %	k. A.	1,0 %	0,5 %	keine	k. A.
🇦🇪 Dubai	83	7,7 %	5,6 %	5,3 %	6,5 %	0,0 %	leicht	3 Mon.
🇲🇹 Malta	75	4,4 %	2,6 %	2,4 %	7,0 %	0,0 %	leicht	4 Mon.
🇵🇹 Lissabon	72	4,0 %	2,1 %	1,7 %	6,0 %	0,2 %	leicht	9,6 Mon.
🇺🇸 Miami	71	6,7 %	1,0 %	0,8 %	3,0 %	1,6 %	keine	1,2 Mon.
🇺🇸 Tampa	71	6,7 %	1,4 %	1,2 %	3,0 %	1,6 %	keine	1,2 Mon.
🇺🇸 Austin	68	4,7 %	0,3 %	0,2 %	2,5 %	2,1 %	keine	1 Mon.
🇺🇸 Houston	68	6,5 %	1,5 %	1,3 %	2,5 %	2,0 %	keine	1 Mon.
🇨🇭 Zürich	68	2,8 %	0,8 %	0,7 %	0,8 %	0,4 %	stark	3 Mon.
🇮🇹 Mailand	60	5,0 %	2,6 %	2,0 %	6,9 %	0,1 %	leicht	18 Mon.
🇮🇪 Dublin	59	7,2 %	3,3 %	k. A.	2,2 %	0,1 %	stark	k. A.
🇸🇪 Stockholm	59	2,5 %	1,0 %	k. A.	0,5 %	0,0 %	sehr stark	k. A.
🇩🇪 Leipzig	54	3,5 %	1,4 %	1,1 %	11,1 %	0,1 %	leicht	10 Mon.
🇪🇸 Madrid	54	4,3 %	1,8 %	1,4 %	7,5 %	0,3 %	stark	10 Mon.
🇩🇪 München	50	2,9 %	1,4 %	1,2 %	9,1 %	0,0 %	stark	10 Mon.
🇳🇱 Amsterdam	49	3,9 %	0,7 %	k. A.	4,0 %	0,2 %	stark	k. A.
🇩🇪 Frankfurt am Main	48	3,4 %	1,5 %	1,3 %	11,0 %	0,1 %	stark	10 Mon.
🇦🇹 Wien	47	2,5 %	0,6 %	k. A.	9,5 %	0,0 %	stark	k. A.
🇫🇷 Paris	43	3,0 %	0,7 %	0,5 %	7,7 %	0,2 %	stark	15 Mon.
🇪🇸 Barcelona	42	4,4 %	1,8 %	1,5 %	11,5 %	0,3 %	sehr stark	10 Mon.
🇩🇪 Berlin	40	3,3 %	1,4 %	1,2 %	11,6 %	0,1 %	sehr stark	10 Mon.

Score: mein eigenes grobes Maß von 0 bis 100, gleich gewichtet aus niedrigen Kaufnebenkosten, niedriger Grundsteuer, keiner Mietregulierung, schneller Räumung bei Mietnomaden und niedriger Steuer auf Mieteinnahmen. Wo es keine verlässliche Zahl zur Räumungsdauer gibt, zählen nur die anderen vier. Nettorendite: Miete minus 4 % Leerstand, Grundsteuer und Instandhaltung, geteilt durch Preis plus Nebenkosten; dann minus der übliche Steuersatz auf den Mietgewinn. Mit einem Mietnomaden: ein Mieter in zehn Jahren, der nicht mehr zahlt; du verlierst die Monate bis zur Räumung plus etwa drei Monatsmieten für Gericht, Anwalt und Reparaturen. Vor Finanzierung, vor Wertänderung.

Die Kosten, die der Prospekt verschweigt#

Die meisten Kaufen-oder-Mieten-Rechner vergleichen eine Kreditrate mit einer Miete und hören auf. Der Beitrag von staatenlos zählt die Kosten auf, die später kommen. Die Zahlen sind deren Schätzungen für Deutschland, keine amtlichen Daten, aber wer schon mal eine Wohnung besessen hat, erkennt sie wieder:

• Instandhaltung, die wirklich nötig ist. Verkaufsprospekte rechnen oft mit einer Rücklage von 0,50 € je m² und Monat. In deren Beispiel zahlt der Eigentümer 350 € im Monat Hausgeld, das er nicht auf den Mieter umlegen kann.
• Die große Rechnung. Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für Heizung und Dach: in deren Beispiel etwa 30.000 €. Ein neues Dach oder eine energetische Sanierung kostet rund 300 € je m². Handwerker nehmen 70 bis über 100 € die Stunde, und manches Material hat sich seit 2020 verdoppelt.
• Der Zins nach der Zinsbindung. Die meisten europäischen Kredite sind zehn Jahre fest. Danach finanzierst du zu dem um, was der Markt gerade verlangt, und für Wohnungen der Energieklassen D bis H schlagen Banken Aufschläge drauf oder verleihen gar nicht mehr.
• Der Mieter, der nicht mehr zahlt. 3.000 bis 8.000 € Vorschuss für den Gerichtsvollzieher, bis zu 18 Monate ohne Miete, insgesamt 20.000 bis 40.000 €.
• Die Vertriebsprovision. Beim Neubau gehen 8 bis 15 % des Preises an den Vertrieb, und der Käufer finanziert sie mit.
• Steuer beim Verkauf. Verkaufst du eine vermietete Wohnung in Deutschland innerhalb von zehn Jahren, kostet ein Gewinn von 80.000 € bei 42 % Steuersatz 33.600 €.
• Die nächste Abgabe. Die Vorschläge für einen „Lastenausgleich 2.0“ reichen von einer Zwangshypothek über 10 bis 20 % des Werts bis zu einer Vermögensteuer von 1 bis 2 % im Jahr.
• Zeit und Liquidität. Du bist unbezahlter Hausmeister, und eine Wohnung verkauft man nicht an einem Tag.

Was sich in Zahlen fassen lässt, habe ich in die Werkzeuge auf dieser Seite eingebaut: Der Zins nach zehn Jahren, die echte Instandhaltung, eine große Rechnung im Jahr zehn und eine optionale Zusatzabgabe stecken im Rechner unten. Der schlechte Mieter steckt in der Tabelle oben, als ein Mieter in zehn Jahren, der nicht mehr zahlt.

Kaufen oder mieten? Rechne selbst#

Genug Meinung. Such dir eine Stadt aus und rechne nach. Der Rechner vergleicht zwei Menschen mit demselben Geld. Einer kauft: Eigenkapital plus Kaufnebenkosten gehen sofort weg, danach laufen Kredit, Grundsteuer und Instandhaltung jeden Monat. Der andere mietet und legt dasselbe Startkapital an, dazu alles, was der Käufer monatlich mehr zahlt (oder der Käufer legt die Differenz an, wenn Mieten teurer ist). Nach der Zahl der Jahre, die du wählst, zeigt der Rechner, was jeder hat. Die Knöpfe über dem Zinssatz stellen den typischen Hypothekenzins des jeweiligen Landes in früheren Jahren ein. Unter den Hauptreglern sitzen die Kosten, die die meisten Rechner weglassen. Stell sie auf null und sieh, wie viel rosiger Kaufen dann aussieht.

Kaufen oder mieten? Wähl eine Stadt und dreh am Zins

Stadt🇳🇱 Amsterdam (Niederlande)🇺🇸 Austin (USA (Texas))🇪🇸 Barcelona (Spanien)🇩🇪 Berlin (Deutschland)🇦🇪 Dubai (Vereinigte Arabische Emirate)🇮🇪 Dublin (Irland)🇩🇪 Frankfurt am Main (Deutschland)🇺🇸 Houston (USA (Texas))🇩🇪 Leipzig (Deutschland)🇵🇹 Lissabon (Portugal)🇪🇸 Madrid (Spanien)🇮🇹 Mailand (Italien)🇲🇹 Malta🇺🇸 Miami (USA (Florida))🇩🇪 München (Deutschland)🇫🇷 Paris (Frankreich)🇸🇪 Stockholm (Schweden)🇺🇸 Tampa (USA (Florida))🇬🇪 Tiflis (Georgien)🇦🇹 Wien (Österreich)🇨🇭 Zürich (Schweiz)

Bauzins der übliche Zins in dem Land, damals und heute

Bauzins

%

Annuität über 30 Jahre, die ersten zehn Jahre fest.

Eigenkapital

%

Anteil am Kaufpreis, den du selbst zahlst. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf.

Wohnungsgröße

m²

Jahre

J.

Rendite aufs Angelegte

%

Nach Steuern, pro Jahr. Ein Welt-ETF hat mehr geschafft, ein Sparkonto viel weniger.

Wertsteigerung

%

Pro Jahr. Der Knopf unten setzt die letzten zehn Jahre.

Mietsteigerung

%

Pro Jahr. Mietbremsen halten das niedrig, wenn man schon eine Wohnung hat.

Die Kosten, die die meisten Rechner weglassen stell sie auf null und schau, wie viel rosiger es aussieht

Zins nach 10 Jahren

%

Die meisten Kredite in Europa sind zehn Jahre fest. Danach zahlst du, was der Markt verlangt, und für schlechte Energieklassen schlagen Banken etwas drauf.

Instandhaltung und Rücklage

%

Vom Wert, pro Jahr. Verkaufsprospekte setzen gern zu wenig an.

Große Rechnung im Jahr 10

€/m²

Dach, Heizung, Dämmung oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Ein neues Dach oder eine energetische Sanierung kostet rund 300 € pro m². Steigt mit den Preisen.

Sonderabgabe auf Immobilien

%

Vom Wert, pro Jahr. Ein Szenario, kein Gesetz: die Vermögensteuer und der „Lastenausgleich 2.0“, die manche fordern.

Wert- und Mietsteigerung der letzten zehn Jahre nehmen

Ein Modell mit deinen Annahmen, keine Beratung. Nicht drin: Steuervorteile für Kredite, die Stunden, die du mit deiner Immobilie verbringst, der Mietdeckel, den ein Bestandsmieter genießt, und dass sich eine Wohnung nicht an einem Tag verkaufen lässt, ein ETF schon. Daten: siehe Quellen am Ende des Artikels.

Das kommt bei mir heraus, wenn ich damit herumspiele, mit 80 m², 20 % Eigenkapital, 20 Jahren, 2,5 % Preis- und Mietwachstum, 5 % Rendite auf das angelegte Geld, dem heutigen Zins nach zehn Jahren, üblicher Instandhaltung, einer großen Rechnung von 250 € je m² im zehnten Jahr und ohne Zusatzabgabe:

• München, Berlin, Frankfurt, Leipzig beim heutigen Zins: Mieten und anlegen liegt vorn, und der Käufer holt in 20 Jahren nicht auf. Ohne die große Rechnung käme Frankfurt gerade so auf null. Beim Zins von 2021 liegt der Käufer nach fünf oder sechs Jahren vorn, selbst wenn der Zins nach zehn Jahren auf das heutige Niveau springt. Das ist der ganze deutsche Immobilienboom in einem Knopf.
• Paris und Wien: Mieten gewinnt deutlich, selbst beim Zins von 2021. Paris ist zu teuer für seine Mieten, und Wiens regulierte Mieten sind billig, wenn man eine ergattert.
• Madrid, Amsterdam, Mailand, Dublin: Kaufen zum Selbstbewohnen gewinnt bei den heutigen Zinsen, in Dublin ab dem ersten Jahr, anderswo innerhalb von sechs bis acht Jahren. In Barcelona und Lissabon dauert es mit den versteckten Kosten 14 und 17 Jahre. Nicht, weil Eigentum billig wäre, sondern weil Mieten brutal ist: Neumieter zahlen in Dublin 34 € pro m² im Monat, in Amsterdam 28,70 €. Das ist der schräge Nebeneffekt der Mietkontrolle: Die Wohnung, die du tatsächlich bekommst, wird teuer, und Eigentum wird zur Notwehr.
• Stockholm: ungefähr gleichauf, aber bei der regulierten Miete, die du erst nach Jahren in der Schlange bekommst.
• Allein die große Rechnung kostet den Käufer nach 20 Jahren in jeder Stadt etwa 42.000 €: 20.000 € für die Reparatur plus das, was dieses Geld verdient hätte.
• Eine Abgabe von 1 % im Jahr reicht, um Madrid und Amsterdam zum Mieten kippen zu lassen und den Münchner Käufer um weitere 280.000 € zurückzuwerfen. So sähe ein „Lastenausgleich 2.0“ für dein Zuhause aus.
• Mit dem Preiswachstum der letzten zehn Jahre gewinnt der Käufer fast überall in Europa, außer in Paris. Die Frage lautet also gar nicht Kaufen oder Mieten. Sondern: Glaubst du, dass die nächsten zehn Jahre so aussehen wie die letzten? Bei 4 % Zinsen, alternden Gesellschaften und dem Regelwerk von oben glaube ich das nicht.
• Malta und Dubai: Kaufen zieht in drei bis vier Jahren vorbei, weil die Miete im Verhältnis zum Preis hoch ist und das Eigentum wenig kostet.
• Houston und Miami bei 7,24 %: Mieten gewinnt. Super für die Rechte der Vermieter, teuer im Halten. US-Immobilien gehen mit viel Eigenkapital oder einem niedrigeren Zins, mit einem 7-%-Kredit deutlich schlechter.

Wie eine Wohnungspolitik nach Hayek aussähe#

Hätten die Regierungen zugehört, wäre das meiste hiervon nie passiert. Eine Wohnungspolitik in seinem Sinn wäre kurz:

• Mieten Preise sein lassen und Menschen helfen, nicht Preisen. Wer sich keine Wohnung leisten kann, bekommt Geld, ein Wohngeld, und sucht sich selbst aus, wo er wohnt. Das Preissignal funktioniert weiter, und die Bauherren bauen weiter.
• Bauen lassen. Schnelle Genehmigungen, allgemeine Sicherheitsregeln, kein Ministerium, das entscheidet, welche Heizung erlaubt ist. Houston, die größte US-Stadt ohne Bebauungsplan, hat Mieten von rund 8,80 € pro m² im Monat, weniger als ein Drittel von Amsterdam.
• Keine Steuer aufs Umziehen. Grunderwerbsteuern bestrafen jeden Wohnungswechsel und sperren Menschen in der falschen Wohnung ein. Schweden und Texas kommen ohne aus.
• Solides Geld. Keine Jahre mit Negativzinsen, die aus Häusern eine Wette auf die Zentralbank machen, und keine Eigenkapitalregeln, die Hypotheken zum Lieblingsprodukt der Bank machen. Käufer hätten ihre Wohnungen mit Erspartem und echten Zinsen bezahlt, nicht mit einer Blase, und Sparer hätten sie nicht mitbezahlt.
• Verträge, die halten. Ein Mieter, der nicht zahlt, ist in Wochen draußen, wie in Texas oder Dubai. Das schützt auch die guten Mieter, denn wer seine Wohnung zurückbekommen kann, traut sich, auch an Leute ohne perfekte Mappe zu vermieten.
• Regeln, die bleiben. Niedrige, allgemeine und berechenbare Grundsteuern, keine „befristeten“ Deckel, die zehn Jahre lang verlängert werden, keine Abgaben, die auf ein einziges Ziel zugeschnitten sind.

Nichts davon ist Utopie. Teile davon funktionieren heute in Dubai, in Texas und, für Eigentümer, in Malta. Europa hat das Gegenteil gewählt, und die Ergebnisse stehen in den Tabellen oben.

Was ich daraus mache#

Meine Sicht, keine Beratung:

• Wo ich in Europa wohne, entscheidet die Miete. Wo die Mieten im Verhältnis zu den Preisen moderat sind, wie in Deutschland, Paris oder Wien, würde ich mieten und die Differenz anlegen. Wo Mieten brutal ist und ich viele Jahre bleiben will, wie in Madrid, Amsterdam oder Dublin, ist Kaufen zum Selbstbewohnen die bessere Verteidigung. So oder so ist es eine Konsumentscheidung, keine Geldanlage.
• Immobilien zum Vermieten würde ich in Westeuropas Großstädten nicht kaufen. Du trägst das ganze Risiko, und der Staat bestimmt, was oben herauskommt. Bruttorenditen von 3 bis 3,5 % in Deutschland und Paris bezahlen das nicht. In Amsterdam frisst allein die jährliche Vermögensteuer 2,16 % des Werts bei einer Bruttorendite von 3,9 %.
• Wenn ich Immobilien will, dann dort, wo der Eigentümer noch Rechte hat. Malta, wenn ich in der EU bleiben will, Dubai für Rendite ohne Einkommensteuer, der Sonnengürtel der USA, wenn ich mit Grundsteuer und Versicherung leben kann. Immer als Streuung weg vom Euro und aus der Reichweite einer einzigen Regierung, nie als der ganze Plan.
• Ich würde nicht in Panik verkaufen. Wenn du Immobilien besitzt, schau auf deine Haltefristen bei der Steuer, deine Nachlassplanung und deinen Kredit. Hastig an einen Käufer zu verkaufen, der weiß, dass du es eilig hast, ist der sichere Weg, doppelt zu verlieren.

Und wenn ich falsch liege?#

Dann liegt es an einem von diesen Punkten:

• Selbstnutzer werden von den meisten der oben genannten Regeln kaum berührt. Wer zum Wohnen kauft, den gehen Mietdeckel und Räumungsregeln nichts an.
• Die Käufer haben trotzdem groß gewonnen, wenn sie früh gekauft haben. In zehn Jahren stiegen die Preise in Portugal um 182 %, in den Niederlanden um 114 %, in Irland um 97 % und in Spanien um 92 %, trotz aller Regulierung. Wer dort 2016 gekauft hat, hat keinen Fehler gemacht. Aber er ist auf einer Welle aus Zentralbankgeld geritten, nicht auf der Belohnung für freie Märkte, und die Inflation hat einen Teil davon zurückgeholt. Wer auf dem Gipfel von 2022 in Deutschland oder Frankreich gekauft hat, liegt immer noch im Minus, und heutige Käufer starten auf Höchstpreisen mit dem vierfachen Zins.
• Die Politik hat sich zuletzt in Richtung der Eigentümer bewegt. Die 65-Prozent-Heizungsregel in Deutschland ist weg, Portugal, Irland und die Niederlande haben Steuern gesenkt, und Frankreichs Streit um die Vermögensteuer ist zugunsten der Eigentümer ausgegangen.
• Die Preise sind schon gefallen, in Deutschland real um etwa 19 % gegenüber dem Gipfel von 2022. Vielleicht steckt die schlechte Nachricht dort längst im Preis, und heute ist ein guter Zeitpunkt zum Kaufen.
• Die Mieten in bestehenden Verträgen sind langsamer gestiegen als die Inflation (in Deutschland, Spanien, Frankreich und Italien). Mieter mit einem alten Vertrag sind gut gefahren. Du bekommst vielleicht keinen mehr.
• Freie Märkte haben auch Booms. Dubais Preise schwanken heftig, und Städte im Sonnengürtel können überbauen. Hayek würde antworten, dass die schlimmsten Booms mit billigem Kredit befeuert wurden und nicht mit freien Preisen. Aber ein freier Markt ist keine Garantie gegen Verluste.
• Zürich zeigt, dass ein regulierter Markt in einem stabilen Land mit harter Währung Eigentümer trotzdem reich machen kann.

Alles richtig. Mein Punkt ist nicht, dass Immobilien immer verlieren oder dass Märkte perfekt wären. Das hat auch Hayek nie behauptet. Seine Pointe war: Kein Ministerium weiß genug, um es besser zu machen. Mein Punkt ist, dass sich der Staat in weiten Teilen Europas zum stillen Teilhaber deines Zuhauses gemacht hat: Er verdient mit, wenn du kaufst, schreibt die Regeln, solange du besitzt, und kommt vielleicht wieder, wenn du stirbst oder wenn der Haushalt kracht. Meine Partner suche ich mir lieber selbst aus.

Dieser Artikel ist Bildung, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Er enthält meine Meinung, Szenarien mit gezeigter Rechnung und keine Produkttipps.

Quellen#

• F. A. Hayek: Die Verwertung des Wissens in der Gesellschaft („The Use of Knowledge in Society“), 1945 (Econlib)
• Österreichische Konjunkturtheorie, nach Hayeks „Preise und Produktion“ (1931)
• F. A. Hayek: Der Weg zur Knechtschaft („The Road to Serfdom“, University of Chicago Press)
• F. A. Hayek: Die Verfassung der Freiheit („The Constitution of Liberty“), 1960, Kapitel 22: Wohnungsbau und Stadtplanung
• IEA: Verdict on Rent Control (1972), mit Hayeks Aufsatz von 1929 über Wien
• FEE: die psychologischen Folgen der Mietpreisbindung (Zitate aus „Die Verfassung der Freiheit“)
• Houston, die größte US-Stadt ohne Bebauungsplan
• Eurostat, distribution of population by tenure status (ilc_lvho02)
• Staatenlos.ch, „Betongold war gestern“, 2026
• ImmoScout24: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Mai 2026
• Bundesbank: Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre
• Bundesbank: ältere Reihe der Hypothekenzinsen mit 10 Jahren Zinsbindung
• Destatis: Häuserpreisindex
• Bürgerliches Gesetzbuch § 556d (Mietpreisbremse), § 558 (Kappungsgrenze), § 559 (Modernisierungsumlage), § 573c (Kündigungsfristen)
• LTO: Bundestag verlängert die Mietpreisbremse bis 2029
• ZDFheute: Angebotsmieten in Großstädten 2016–2025, 6. April 2026
• Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel nichtig, 25. März 2021
• Haufe: Berlin beschließt Vergesellschaftungsrahmengesetz, 13. März 2026
• Bundeszentrale für politische Bildung: Abgeordnetenhauswahl Berlin 2026
• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): § 71 GEG, aufgehoben und § 43, Biokraftstoffquote für neue Gas- und Ölheizungen
• Fachanwalt.de: Dauer und Kosten der Räumungsklage
• Destatis: Grundsteuereinnahmen 2025
• Haus & Grund: Grundsteuer-Ranking 2025
• Einkommensteuergesetz § 23 (Zehnjahresfrist), Erbschaftsteuergesetz § 16 und § 19
• Deutscher Bundestag: Debatte zum Antrag der Linken zur Vermögensteuer, März 2026
• DGB: Positionspapier zur Vermögensabgabe, 1. Juni 2026
• Bundesarchiv: der Lastenausgleich von 1952
• ImmoScout24: was der Lastenausgleich war
• ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2026, Mieten
• BOE: Real Decreto-ley 29/2026 (Spanien)
• Taxdown: angespannte Zonen in Spanien
• Moncloa.com: PNV zu den Wohnungsdekreten und den Mietkautionen
• Comunidad de Madrid: Grunderwerbsteuer
• La Moncloa: Ende des Golden Visa, 2. April 2025
• Xataka Home: Lizenzen für Ferienwohnungen in Barcelona
• Service-public.fr: Mietdeckel in Paris und Public Sénat: Senat verlängert ihn um zwei Jahre
• Legifiscal: Zucman-Steuer von der Nationalversammlung abgelehnt
• Französisches Umweltministerium: Vermietungsverbote für schlecht gedämmte Wohnungen
• Banque des Territoires: Grundsteuer plus 93,4 % in 20 Jahren
• Service-public.fr: Räumungsverbot im Winter
• impots.gouv.fr: Immobilienvermögensteuer (IFI)
• Notaires de Paris: Preisentwicklung der Wohnungen
• SRA: Box-3-Sätze und Übertragungssteuer 2026 (Niederlande)
• Volkshuisvesting Nederland: Höchstmieten
• NL Times: Pararius-Mietbericht für das 3. Quartal 2026
• NOS: Investoren verkauften 2025 rund 65.000 Mietwohnungen
• Portal das Finanças: Decreto-Lei 97/2026 (Portugal)
• DN: Portugals Schnellverfahren für Räumungen
• Revenue: irische Stempelsteuersätze
• Agenzia delle Entrate: Steuern beim Kauf der ersten Wohnung (Italien)
• RIS: Bundesgesetzblatt I 114/2025, Mietindexierung (Österreich)
• Bostadsförmedlingen Stockholm: Jahresbericht 2025
• Lavelle Partners: Reform des irischen Mietrechts 2026
• William Fry: Irish Budget 2027
• EZB: Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite an Haushalte (MIR)
• Eurostat, consumer prices including actual rentals (prc_hicp_midx)
• EUR-Lex: Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275
• Bank of England: Money creation in the modern economy, Quarterly Bulletin 2014 Q1
• EZB: Mindestreserven
• EUR-Lex: Eigenkapitalverordnung (EU) Nr. 575/2013, Artikel 125 (35 % für Wohnimmobilienkredite)
• EZB: Programm zum Ankauf von Vermögenswerten, einschließlich Covered Bonds (CBPP3)
• Jordà, Schularick, Taylor: The Great Mortgaging, Arbeitspapier der Federal Reserve Bank of San Francisco
• Cantillon-Effekt
• Eurostat: Bevölkerungsprognosen in der EU (EUROPOP2023)
• Cabinet Office of Japan: Ursachen der Deflation, Grundstückspreise bei 55 % ihres Höchststands
• Federal Reserve: Entwicklung der Bilanz, Mai 2022
• EZB: Pandemie-Notfallankaufprogramm (PEPP)
• EZB: konsolidierte Bilanz des Eurosystems 2022
• EZB: Leitzinsen
• Eurostat, euro area inflation (prc_hicp_manr)
• Eurostat, house price index
• Central Bank of Malta: MFI interest rates
• PwC Worldwide Tax Summaries: Malta, individual
• Frank Salt: buying property in Malta
• Property Finder: Gebühren des Dubai Land Department
• Khaleej Times: Dubai, Transaktionen und Renditen im 3. Quartal 2026
• Khaleej Times: Dubai, Wohnungsfertigstellungen 2026
• Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey
• Zillow: Forschungsdaten (Immobilienwerte und Mieten)
• Property Tax Almanac: die größten Countys
• InsuranceQuotes: Wohngebäudeversicherung in Florida, September 2026
• JMCO: Verfassungszusatz zur Grundsteuer in Florida auf dem Stimmzettel 2026
• IRS: FIRPTA withholding und estate tax for nonresidents
• GBC: Wohnungspreise und Renditen in Tiflis
• PB Services: Steuern auf Immobilien für Privatpersonen in Georgien
• Statistik Stadt Zürich: Preise für Stockwerkeigentum
• Schweizerischer Bundesrat: Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029

Wissen, keine Beratung. Ich kenne deine Situation nicht, und vergangene Renditen versprechen gar nichts. Prüf meine Zahlen nach und entscheide dann selbst. Du bist schließlich erwachsen.