Deine Eltern gegen dich. Wie viele Jahresgehälter ein Haus früher kostete, wie viele heute und wer die Differenz eingesteckt hat

„Wir haben das noch von einem Gehalt gekauft“#

Dieses Gespräch kennt jede Familie. Irgendein Vater hat mit 28 ein Haus gekauft und will wissen, warum du noch nicht so weit bist. Du murmelst was von Preisen. Er murmelt was von Avocadotoast. Ihr habt beide halb recht, nur Zahlen hat keiner.

Also habe ich sie rausgesucht. Im letzten Artikel ging es darum, ob sich Kaufen überhaupt noch lohnt. Diesmal ist die Frage einfacher: Wie viele Jahreseinkommen hat ein Haus deine Eltern gekostet, und wie viele kostet es dich? In acht Ländern, Jahrzehnt für Jahrzehnt, von 1975 bis heute. Danach schauen wir, was sich sonst noch verschoben hat, von den Kreditregeln bis zur Handyrechnung, und wer dahintersteckt.

Spoiler: Das Problem gibt es weltweit, aus vielen Gründen. Und Deutschland, das Land, das alle für den schlimmsten Fall halten, ist bei der großen Zahl gar keiner. Es ist nur auf die hinterhältigere Art schlimm.

Erst schätzen

Wie viele durchschnittliche Brutto-Jahresgehälter hat ein typisches Haus 1975 in (West-)Deutschland gekostet? Heute sind es etwa 5,7.

Zeig her

Jahresgehälter damals und heute#

Das ist die Schlagzeilenzahl pro Land: der Preis eines typischen Hauses geteilt durch ein typisches Jahreseinkommen. Jedes Land misst ein bisschen anders, vergleich also lieber den Verlauf innerhalb eines Landes als ein Land mit dem anderen. Wo ein Statistikamt oder eine Zentralbank das Verhältnis selbst veröffentlicht, nehme ich es so, wie es ist. Für die übrigen Jahre rechne ich mit dem OECD-Index für Hauspreise im Verhältnis zum Einkommen zurück. Wie jede einzelne Zahl entsteht, steht in der Methodennotiz am Ende.

In dieser Tabelle stecken drei Geschichten.

Der große Sprung kam zwischen 1995 und 2005. Spanien ist von 3,7 auf 8,1 Jahreseinkommen eines Haushalts gesprungen, Großbritannien von 2,2 auf 4,8, die Niederlande von 3,4 auf 5,9, die USA von 3,9 auf 5,1. Seitdem sind die meisten Länder auf diesem neuen Plateau geblieben. Was war in diesen zehn Jahren los? Geld wurde billig, Kredite wurden lang, Banken wurden spendabel. Dazu gleich mehr.

Italien ist den umgekehrten Weg gegangen. Gegenüber den Einkommen sind die Preise seit 1975 gefallen, und nach Zählung der OECD lagen die realen Hauspreise 2025 gerade einmal 17 % über denen von 1975. In fünfzig Jahren ist das so gut wie nichts. Als Vorbild taugt das nicht. So sieht es aus, wenn eine Wirtschaft dreißig Jahre auf der Stelle tritt, gesehen durchs Schaufenster vom Makler.

Deutschland hat teuer angefangen und ist im Schnitt billiger geworden. In fünfzig Jahren haben sich die Hauspreise mehr als verdreifacht (Faktor 3,3), die Durchschnittslöhne mehr als vervierfacht (Faktor 4,5). Inflationsbereinigt kostet ein deutsches Haus 2025 ungefähr so viel wie 1975. Für Gelsenkirchen stimmt das. Für München nicht. Die Immobilienstudie von Deloitte, auf der meine deutsche Zahl aufbaut, rechnet für jede Stadt aus, wie viele Durchschnittsgehälter eine neue 70-m²-Wohnung kostet: München 11,7, Berlin 9,8, Hamburg 9,4, Frankfurt 8,2. Die Jobs sitzen in den Städten. Die billigen Häuser nicht.

Deine Eltern gegen dich: rechne selbst nach#

Such dir ein Land aus und das Jahrzehnt, in dem deine Eltern gekauft haben. Der Rechner legt ihren Deal neben deinen: Jahreseinkommen pro Haus, üblicher Hypothekenzins und Kredit von damals, wie lange das Sparen fürs Eigenkapital dauert und wie viel vom Einkommen die Rate im ersten Jahr und zehn Jahre später schluckt. Stell den Zins auf die 1 % von 2021 und sieh zu, wie sich der deutsche Immobilienboom an einem einzigen Schieberegler abspielt.

Deine Eltern gegen dich: Was kostete ein Zuhause damals?

Land🇩🇪 Deutschland🇫🇷 Frankreich🇮🇹 Italien🇲🇹 Malta🇳🇱 Niederlande🇪🇸 Spanien🇺🇸 USA🇬🇧 Vereinigtes Königreich

Wann deine Eltern kauften

70er80er90er00er10er

Anteil vom Einkommen, den du fürs Eigenkapital sparst

%

Nur Eigenkapital, ohne Kaufnebenkosten. Die Sparzeit lässt Zinsen und Gehaltserhöhungen weg, bei beiden.

Dein Bauzins heute

%

Steht auf dem üblichen Zins im Land. Probier mal die 1 % von 2021.

Alle Länder im Zeitverlauf

JahreseinkommenKreditrate, % vom EinkommenBauzinsRealer Preis, 2015 = 100

Dein Land in Türkis, das Jahrzehnt deiner Eltern und heute in Gelb. Tipp auf eine graue Linie, um zu dem Land zu wechseln.

Jahreseinkommen für ein typisches Zuhause

Land	70er	80er	90er	00er	10er	heute
🇩🇪 Deutschland	7,8	6,8	6,5	5,3	5,3	5,7
🇪🇸 Spanien	2,8	2,6	3,7	8,1	6,6	7,6
🇫🇷 Frankreich	–	2,7	2,5	3,8	4,0	4,2
🇮🇹 Italien	6,4	4,3	5,0	6,1	5,4	4,8
🇳🇱 Niederlande	–	2,6	3,4	5,9	4,7	6,4
🇬🇧 Vereinigtes Königreich	–	2,9	2,2	4,8	5,1	4,8
🇲🇹 Malta	–	–	–	4,7	5,6	6,2
🇺🇸 USA	3,3	3,6	3,9	5,1	5,2	4,8

Jahreseinkommen: Preis eines typischen Zuhauses geteilt durch ein typisches Jahreseinkommen, mit amtlichen Preis- und Einkommensreihen in die Vergangenheit zurückgerechnet. Die Definitionen unterscheiden sich je Land (siehe Methodenhinweis im Artikel), also eher den Verlauf innerhalb eines Landes vergleichen als das Niveau zwischen Ländern. Rate: Annuität auf den damals üblichen Kreditanteil und die übliche Laufzeit, als Anteil am selben Einkommen; „nach 10 Jahren“ lässt die Rate gleich und das Einkommen so wachsen, wie es tatsächlich gewachsen ist. Realer Preis: realer Hauspreisindex der OECD, 2015 = 100. Ein Strich heißt: keine verlässliche Zahl.

Was mir beim Herumspielen auffällt:

• Deutschland, 1995 gegen heute: Deine Eltern zahlten 6,5 Durchschnittsgehälter zu 8,2 % Zinsen, und die Bank gab ihnen 63 % vom Kaufpreis. Die Rate fraß im ersten Jahr etwa 37 % vom Einkommen. Heute sind es 5,7 Gehälter zu 3,65 %, die Bank gibt 82 %, und die Rate nimmt etwa 27 %. Auf dem Papier geht es dir also besser. In der Praxis kämpfst du um eine Wohnung in einer Stadt, in der das Verhältnis doppelt so hoch liegt wie im Landesschnitt, und leihst dir einen größeren Teil des Preises, als es Käufer 1995, 2005 oder 2015 getan haben.
• USA, 1985 gegen heute: 3,6 Jahreseinkommen bei 12,4 % gegen 4,8 bei 6,6 %. Die Rate im ersten Jahr liegt in beiden Fällen bei etwa einem Drittel vom Einkommen. Der Unterschied kommt später: Die Gehälter deiner Eltern stiegen in den folgenden zehn Jahren um 4,8 % im Jahr, und ihre feste Rate schrumpfte auf etwa ein Fünftel vom Einkommen. Das war die versteckte Subvention der 1980er. Die Inflation hat ihre Schulden aufgefressen.
• Spanien, 1995 gegen heute: 3,7 Jahreseinkommen zu 11,3 % auf 15 Jahre, gegen 7,6 zu 2,8 % auf 25. Die Monatsrate frisst heute weniger vom Einkommen, etwa 34 % statt 41 %, weil der Zins gefallen und die Laufzeit länger geworden ist. Dafür kosten die 20 % Eigenkapital jetzt 1,5 Jahreseinkommen statt 0,7. Sie zusammenzusparen dauert doppelt so lang.

Der Zins: der Hebel hinter allem#

Am stärksten hat sich in fünfzig Jahren der Preis des Geldes bewegt. Eine deutsche Hypothek mit zehn Jahren Zinsbindung kostete 1985 8,3 %, 1995 8,2 %, 2005 4,4 %, 2015 2,0 % und 2025 3,65 %. Spaniens Hypothekenzins fiel von 16,5 % im Jahr 1990 auf 2,5 % im Jahr 2015. Ein US-Kredit mit 30 Jahren Laufzeit kostete 1985 12,4 % und 2015 3,85 %.

Sinkende Zinsen klingen nach guten Nachrichten für Käufer. Sind sie nicht, jedenfalls nicht lange. Ein Käufer denkt nämlich nicht in Preisen, sondern in Monatsraten. Halbiert sich der Zins, kann er für dieselbe Rate einen viel höheren Preis zahlen, und alle anderen, die mitbieten, auch. Die Zinssenkung landet beim Verkäufer. Genau das hat das Kiel Institut für Weltwirtschaft gefunden: Die Monatsrate im Verhältnis zum Einkommen hat sich seit 1980 kaum verändert. Der Preis ist einfach hochgezogen und hat das billigere Geld aufgesogen.

Wer hat die Zinsen gemacht? Ab 1999 die Europäische Zentralbank. Sie hielt ihren Einlagenzins von 2012 bis 2022 bei null oder darunter und kaufte Staatsanleihen für Billionen. Ein Naturgesetz war das nicht, das war Politik, und Politik hat Gewinner: alle, die schon eine Immobilie besaßen, und jede Regierung, die ihre Schulden neu finanzieren musste. Verloren haben die Sparer und alle, die später ihr erstes Zuhause kaufen wollten.

Sogar ein französischer Beamter sieht das so. Jacques Friggit beobachtet seit Jahrzehnten für die Inspektion des französischen Umweltministeriums die Hauspreise. Er hat festgestellt, dass die Preise 35 Jahre lang, von 1965 bis 2000, im Gleichschritt mit den Haushaltseinkommen liefen und zwischen 2002 und 2007 ausgebrochen sind. Schuld sind seiner Erklärung nach weder Bau noch Boden, sondern das finanzielle Umfeld: billigere und längere Kredite.

In Gold und in Arbeitsstunden gemessen#

Willst du den Geldeffekt ohne das Rauschen sehen, miss das Haus in etwas, das keine Zentralbank drucken kann.

In Gold kostet ein US-Haus halb so viel wie 1975, das britische etwa ein Viertel weniger. In Arbeitsstunden kostet es 60 % mehr. Beides zusammen ergibt meine Sicht in einem Satz: Das Haus ist nicht wertvoller geworden. Dein Lohn, ausgezahlt in Dollar, Pfund oder Euro, ist weniger wert geworden. Gold ist kein perfekter Maßstab, es schwankt mit der Angst und mit den Zinsen, und 2025 war ein Angstjahr. Über fünfzig Jahre zeigt es aber, wer Kaufkraft verloren hat. Die Backsteine jedenfalls nicht.

Erst schätzen

Ein typisches neues US-Haus (Median) kostete 1975 244 Unzen Gold. Wie viele Unzen waren es 2025?

Zeig her

Der Kredit: von der Warteschlange zu 100 % und zurück#

Deine Eltern hatten ein anderes Problem. Nicht den Preis, sondern den Kredit.

• Großbritannien, 1970er: Die Building Societies, eine Art britische Bausparkassen, setzten die Hypothekenzinsen als Kartell fest, unter dem Marktzins, und wer einen Kredit wollte, stellte sich an. Die Banken hielt bis 1980 das sogenannte „Corset“ an der kurzen Leine. Dann kam die Deregulierung, und 2002 vergab Northern Rock mit seiner „Together“-Hypothek bis zu 125 % des Hauswerts. 2014 deckelte die Bank of England Kredite über dem 4,5-Fachen des Einkommens auf 15 % der Neuvergabe.
• USA: 1975 lag der durchschnittliche Kredit bei 73,7 % vom Preis. Bis 2005 zahlten Ersterwerber im Median nur noch 2 % selbst an. Nach 2008 brachte der Dodd-Frank Act die Pflicht, die Rückzahlungsfähigkeit zu prüfen, und ab Januar 2014 musste eine „qualified mortgage“ unter 43 % Schulden im Verhältnis zum Einkommen bleiben.
• Niederlande: Hypothekenzinsen sind dort seit 1893 steuerlich absetzbar, und Anfang der 2000er war es nichts Besonderes, 110 % des Werts zu leihen. Seit 2012 senkt der Staat die Obergrenze Schritt für Schritt auf 100 %, seit 2014 auch den Abzug. Die Preise sind trotzdem in zehn Jahren um 108 % gestiegen.
• Frankreich: Seit Januar 2022 gilt eine verbindliche Grenze: Die Rate darf höchstens 35 % vom Einkommen betragen, die Laufzeit höchstens 25 Jahre.
• Malta: Seit 2019 begrenzt eine Richtlinie der Zentralbank Ersterwerber auf 90 % des Werts, dazu gibt es eine Obergrenze für die Rate.
• Spanien: Keine verbindliche Grenze. Die Banken sehen 80 % des Werts als Standard, aber das ist Konvention, keine Vorschrift.
• Deutschland: Eine Grenze für Beleihungsauslauf oder Rate wurde nie scharf geschaltet, obwohl die BaFin seit 2017 die rechtliche Befugnis dazu hat. Gelockert haben die Banken von allein: 1995 gaben sie 63 % vom Preis eines Hauses, 2025 sind es 82 %. Und 38 % der neuen Kredite liegen inzwischen über 90 % des Werts, 13 % sogar über 100 %.

Die Ironie dabei: Deutschland hat das strengste Image und die lockersten Regeln. Der Kredit ist nicht mehr das Nadelöhr. Das Nadelöhr ist das Geld, das du obendrauf aus eigener Tasche hinlegen musst.

Der Staat kassiert schon an der Tür#

1983 wurde die Grunderwerbsteuer von 7 % auf pauschal 2 % gesenkt. 1997 ging sie auf 3,5 % hoch. Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest, und fast alle haben erhöht. Heute verlangt Bayern 3,5 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch, oft ein Makler, und schon brauchst du 9 bis 12 % vom Kaufpreis aus eigener Tasche, bevor du überhaupt etwas gekauft hast. Die Bank gibt dir das nicht.

Deshalb ist laut Kiel Institut das Geld, das ein Käufer für eine Wohnung vorab braucht, von unter zwei Jahreseinkommen in den 1980er Jahren auf über drei zwischen 2015 und 2024 gestiegen. Allein die Kaufnebenkosten bedeuten im Median 1,46 Jahre Sparen, und in Starnberg dauert es 27,6 Jahre, bis die ganze Summe zusammen ist.

Gleichzeitig hat der Staat den Käufern weniger geholfen. Die Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft. Das Baukindergeld lief von 2018 bis 2020 und war auch schon wieder weg. Geblieben ist die Steuer beim Kauf. Eine Förderung ist befristet. Eine Steuer gilt für immer.

Auch alles andere wurde teurer#

Jetzt zur zweiten Hälfte des Familiengesprächs. Selbst wenn das Haus dasselbe gekostet hätte: Reicht dein Geld so weit wie damals das deiner Eltern? Nein.

Dein Brutto schrumpft auf dem Weg aufs Konto schneller. 1975 nahmen die Sozialabgaben in Deutschland (Rente, Kranken- und Arbeitslosenversicherung, Arbeitgeber und Arbeitnehmer zusammen) etwa 31,2 % vom Bruttolohn. 1995 waren es 39,3 %, 2026 sind es 42,3 %, so viel wie nie. Die Pflegeversicherung gab es vor 1995 gar nicht, heute kostet sie 3,6 %. Die Abzüge des durchschnittlichen Arbeitnehmers stiegen von 22,8 % vom Brutto im Jahr 1970 auf 33,4 % im Jahr 1995 und liegen jetzt bei 30,2 %. Der Anteil des Staates an der gesamten Wirtschaft, Steuern und Abgaben zusammen, ist von 34,8 % im Jahr 1970 auf 41,9 % im Jahr 2025 gewachsen.

Und dann kommt die Liste. Nichts davon gab es 1975 in dieser Form, oder es war viel kleiner:

Fairerweise: Der Rundfunkbeitrag von 1974 entspricht heute etwa 16,90 €, ist real also nur 8 % teurer. Neu ist seit 2013, dass jeder Haushalt zahlt, ob mit Fernseher oder ohne.

Im Budget sitzen neue Posten. 1973 gaben westdeutsche Haushalte 20,5 % ihrer Konsumausgaben für Wohnen und Energie aus und 28,1 % fürs Essen. 2023 waren es 37,5 % für Wohnen und Energie und 14,4 % fürs Essen. Dazu kommt, was 1975 niemand bezahlt hat, weil es das nicht gab: ein Handyvertrag für jeden in der Familie, Internet zu Hause, ein oder zwei Streamingdienste. Das Statistische Bundesamt (Destatis) beziffert die Ausgaben für Information und Kommunikation 2023 auf 142 € im Monat pro Haushalt, 1998 waren es 51 €.

Auch beim Abgabenkeil will ich fair bleiben. Die OECD-Zahl für einen Alleinstehenden mit Durchschnittslohn in Deutschland, Einkommensteuer und alle Sozialbeiträge als Anteil an den Arbeitskosten, ist von 52,9 % im Jahr 2000 auf 49,3 % im Jahr 2025 gesunken. Trotzdem ist sie noch die höchste der sieben Länder, die ich mir angesehen habe: Frankreich 47,2 %, Italien 45,8 %, Spanien 41,4 %, Niederlande 35,9 %, Großbritannien 32,4 %, USA 30,0 %. Nur in Spanien ist sie gestiegen (+2,8 Punkte seit 2000).

Bauen: Vorschriften, Vorschriften, Vorschriften#

Warum werden bei hohen Preisen nicht mehr Wohnungen gebaut? Weil Bauen schneller teurer wurde als alles andere.

• Die Baupreise für Wohngebäude sind von 2010 bis 2025 um 89 % gestiegen, die Verbraucherpreise um 38 %. Gemessen an den Verbraucherpreisen ist Bauen in Deutschland rund 60 % teurer als 1975 (eigene Berechnung aus Destatis-Indizes).
• Das von der Branche finanzierte Institut ARGE Kiel beziffert die reinen Baukosten eines typischen Mehrfamilienhauses auf 983 € pro m² im Jahr 2000 und auf 1.432 € im Jahr 2014, ein Plus von 36 % gegenüber 27 % bei den Lebenshaltungskosten. Vorschriften von Bund, Ländern und Kommunen seit 2000 treiben das um etwa 430 € pro m² nach oben, rund 11 % der Gesamtkosten. Umweltverbände halten dagegen, weil die Studie nicht einrechnet, was Dämmung an Heizkosten spart. Berechtigter Einwand. Die Rechnung kommt trotzdem schon am ersten Tag.
• Die Energievorschriften wurden 1977, 1984, 1995, 2002, 2009, 2014, 2016, 2020 und 2024 verschärft. In Deutschland gibt es rund 3.900 Baunormen, ein Fünftel davon gesetzlich bindend. Seit 2024 arbeitet der Bund an einem „Gebäudetyp E“, mit dem Bauherren auf einen Teil davon verzichten dürfen. Während ich das schreibe, ist er immer noch kein Gesetz.
• Und das Ergebnis: 1973 wurden allein in Westdeutschland 714.226 Wohnungen fertig. 2025 waren es in ganz Deutschland 206.600, so wenig wie seit 2012 nicht mehr, und von der Genehmigung bis zum Schlüssel vergingen 27 Monate.

Ein Regelwerk, das jede Wohnung um 31.000 € verteuert, taucht in keiner Statistik über „Steuern“ auf. Trotzdem ist es der Staat, der den Preis bestimmt, so sicher wie bei der Grunderwerbsteuer.

Nicht nur Deutschland#

Ein paar Zeilen zu den anderen Ländern:

• Spanien hatte bis in die 1990er zweistellige Hypothekenzinsen. 1990 schluckte die Rate im ersten Jahr für ein typisches Haus über 70 % des Bruttoeinkommens eines mittleren Haushalts, so rechnet es die Banco de España selbst. Das billige Geld des Euro trieb das Verhältnis dann 2007 auf 9,4 Jahre. Den Steuerabzug für den Kauf der Hauptwohnung hat Spanien 2013 abgeschafft.
• Die Niederlande haben Schulden 130 Jahre lang mit dem Zinsabzug subventioniert und wundern sich dann über hohe Preise. Mietregeln und die Box-3-Steuer (siehe letzter Artikel) vertreiben obendrein die Vermieter.
• Großbritannien ist in dreißig Jahren von Hypotheken-Warteschlangen über 125-%-Kredite zu Einkommensgrenzen gekommen. Die Zinsen werden dort alle zwei bis fünf Jahre neu festgesetzt, der Zinsschock von 2022 kam also schnell am Küchentisch an: Der Zwei-Jahres-Festzins der Bank of England stieg von 1,92 % im Jahr 2015 auf 4,29 % im Jahr 2025.
• Frankreich hatte jahrzehntelang stabile Preise im Verhältnis zum Einkommen, bis in die 2000er. Heute hat es die strengsten Kreditregeln der ganzen Gruppe.
• Malta hat mit 1,97 % (2025) einige der niedrigsten Hypothekenzinsen im Euroraum und Laufzeiten bis zu 40 Jahren. Gemessen am Durchschnittslohn pro Arbeitnehmer kostet ein Zuhause heute etwa 6,2 Jahreseinkommen, 2005 waren es 4,7. Das ist meine eigene grobe Rechnung aus Eurostat-Daten. Gemessen am BIP pro Kopf hat sich kaum etwas getan, weil Maltas Wirtschaft schneller gewachsen ist als die Löhne. Für die Jahrzehnte vor 2005 gibt es keine verlässliche Zahl.
• Die USA haben den liquidesten Hypothekenmarkt der Welt und den 30-jährigen Festzins. Der kostet heute 6,6 %, rund 70 % mehr als 2015.

Was ich daraus mache#

Keine Beratung, nur meine Sicht:

• Hör auf, dich mit deinen Eltern über das Preisschild zu vergleichen. Vergleich das ganze Paket: Zins, Geld obendrauf, Steuern und das, was von deinem Brutto übrig bleibt. In den meisten Ländern ist tatsächlich das Preisschild schlimmer geworden. In Deutschland das Paket.
• Das Eigenkapital ist die eigentliche Hürde. Wer in Deutschland kaufen will, plant nicht auf den Kredit hin, sondern auf die 10 bis 30 % plus Kaufnebenkosten, die du selbst hinlegst. Bau sie auf einem Konto auf, an das du nicht rangehst, oder leg sie an, wenn du noch Jahre Zeit hast.
• Lass das billige Geld nicht für dich denken. Die 1 % von 2021 haben jeden zum Genie gemacht. Rechne mit dem Zins des Jahrzehnts, nicht mit dem des Monats.
• Schau, wo du kaufst, nicht nur ob. Ein Haus in einer deutschen Region bei 4 Jahreseinkommen ist eine andere Geldanlage als eine Münchner Wohnung bei 12. Wenn dein Job es zulässt, ist Umziehen der billigste Weg zu bezahlbarem Wohnen.

Und wenn ich falsch liege?#

Dann liegt es an einem von diesen Punkten:

• Deutsche Häuser sind im Verhältnis zu den Löhnen billiger als 1975, im nationalen Schnitt. Die realen Hauspreise lagen Ende 2025 dort, wo sie 1975 waren. Und die monatliche Belastung hat sich seit 1980 kaum bewegt. Die „Generation, die nicht kaufen kann“, ist zum Teil eine Großstadtgeschichte.
• Die realen Nettolöhne sind gestiegen. Das Netto pro Arbeitnehmer wuchs von 1995 bis 2023 nach Abzug der Inflation um etwa 11 %. Nicht viel, aber auch nicht nichts.
• Die Leute wohnen heute größer und besser. Die Wohnfläche pro Kopf stieg in Deutschland von 34,8 m² im Jahr 1990 auf 49,2 m² im Jahr 2024. Neue Wohnungen sind wärmer, sicherer und billiger zu heizen. Ein Teil der Baukosten kauft also etwas Reales.
• Essen ist billig geworden. Sein Anteil am Budget hat sich seit 1973 halbiert. Handy und Internet sind neue Kosten, haben aber vieles andere abgelöst.
• Der Abgabenkeil ist gesunken, in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden seit 2000, und der Solidaritätszuschlag steht seit 2021 auf den meisten Gehaltsabrechnungen nicht mehr.
• Nachfrage, nicht nur der Staat. Kleinere Haushalte, Zuzug in die Großstädte und Bevölkerungswachstum treiben die Preise, egal was die Regierung macht. Selbst ein vollkommen freier Markt kann München nicht schneller bauen, als Menschen dort wohnen wollen.

Alles richtig. Mein Punkt ist nicht, dass alles schlechter wurde. Mein Punkt ist, dass das, was schlechter wurde, keine Zufälle sind. Das billige Geld kam von den Zentralbanken, die Steuer beim Kauf von den Finanzministern der Länder, die Beiträge aus den Renten- und Gesundheitssystemen, die Baukosten aus dem Regelwerk. Ein junger Käufer kämpft nicht gegen den Markt. Er kämpft gegen die Rechnung für Entscheidungen, über die er nie abgestimmt hat.

Dieser Artikel ist Bildung, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Er enthält meine Meinung, Szenarien mit gezeigter Rechnung und keine Produkttipps.

Methodennotiz#

• Deutschland: Eine neue 70-m²-Wohnung zum nationalen Deloitte-Preis für 2025 (5.200 € pro m², 364.000 €), geteilt durch den durchschnittlichen Bruttolohn der Vollzeitbeschäftigten 2025 (64.441 €, Destatis), ergibt 5,65 Jahre. Das ist meine eigene Rechnung, denn Deloitte nennt dieses Verhältnis nur für Städte. Frühere Jahre skaliere ich damit über den BIS-Hauspreisindex und das Durchschnittsentgelt der Rentenversicherung (vor 1991 Westdeutschland). Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der das Nettohaushaltseinkommen der Käufer zugrunde legt, kommt auf 6,3 (1995) und 5,7 (2025), also denselben Trend.
• Spanien: Banco de España, Preis einer Durchschnittswohnung geteilt durch das Bruttoeinkommen des Medianhaushalts, ab 1987. 1975 und 1985 mit dem OECD-Index zurückgerechnet.
• Frankreich: Observatoire Crédit Logement, Anschaffungskosten in Jahreseinkommen des kreditnehmenden Haushalts, ab 2001. Frühere Jahre mit dem OECD-Index zurückgerechnet.
• Niederlande: CBS, Durchschnittspreis bestehender Wohnungen geteilt durch das mittlere Bruttohaushaltseinkommen (2015, 2025). Frühere Jahre mit dem OECD-Index zurückgerechnet.
• Italien: Eigene Rechnung, Deloitte-Preis für eine neue 70-m²-Wohnung geteilt durch das Nettohaushaltseinkommen laut Istat, mit dem OECD-Index skaliert.
• Großbritannien: Nationwide-Preis für Ersterwerber geteilt durch die Vollzeitverdienste, ab 1983. Zinsen: Standardvariablenzins der Building Societies (1975, 1985), ab 1995 der Zwei-Jahres-Festzins der Bank of England.
• USA: Medianpreis neu verkaufter Häuser (Census) geteilt durch das mittlere Haushaltseinkommen (Census). Kreditanteil: durchschnittlicher Kredit (FHFA) bis 1995, Median der Ersterwerber (NAR) ab 2005.
• Malta: Eigene Rechnung, geringe Verlässlichkeit: Median der Angebotspreise geteilt durch das durchschnittliche Bruttohaushaltseinkommen (2025); 2005 und 2015 mit dem Hauspreisindex der NSO und dem Arbeitnehmerentgelt je Beschäftigten (Eurostat) zurückgerechnet.
• Rate: Eine Annuität auf Kreditanteil, Laufzeit und Zins, wie sie in dem jeweiligen Jahr typisch waren. Nach zehn Jahren bleibt die Rate gleich, und das Einkommen wächst so, wie es tatsächlich gewachsen ist. Die Zinsen sind die damals für Neukredite üblichen. In Ländern mit variablen Zinsen hat sich die tatsächliche Rate mit ihnen bewegt.

Quellen#

• OECD: Analytische Hauspreisindikatoren (Preis-Einkommens-Verhältnis, reale Hauspreise)
• BIS: Wohnimmobilienpreise, Deutschland
• Deloitte Property Index 2026
• Destatis: Bruttoverdienste der Vollzeitbeschäftigten 2025
• SGB VI, Anlage 1: Durchschnittsentgelt seit 1891
• Bundesbank: Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre
• Bundesbank: ältere Reihe der Hypothekenzinsen mit 10 Jahren Zinsbindung und alle Hypothekenvereinbarungen
• vdp: Spotlight Wohneigentumsfinanzierung, 2025
• Ausschuss für Finanzstabilität: 13. Bericht an den Bundestag
• Kreditwesengesetz § 48u (kreditnehmerbezogene Maßnahmen)
• Bundesbank: sektoraler Systemrisikopuffer auf 1 % gesenkt
• Kiel Institut: Beyond interest rates: upfront costs and housing affordability in Germany (Working Paper 2307)
• Kiel Institut/GREIX: Sparjahre für das Eigenkapital nach Landkreis
• ARGE Kiel: Kostentreiber für den Wohnungsbau, 2015
• ARGE Kiel: Bezahlbarer Wohnraum 2021
• Destatis: Verbraucherpreise, lange Reihen ab 1948
• Baunetz Wissen: Entwicklung der Regelwerke zur Energieeinsparung
• DIN: Keynote zu Gebäudetyp E und zur Zahl der Baunormen
• Statistisches Jahrbuch 1975: fertiggestellte Wohnungen 1973
• Destatis: fertiggestellte Wohnungen 2025
• Bundesamt für Soziale Sicherung: Beitragssätze zur Rentenversicherung seit 1957
• IAQ, Sozialpolitik aktuell: Beitragssätze zur Sozialversicherung 1995–2026
• IAQ, Sozialpolitik aktuell: Brutto- und Nettolöhne je Arbeitnehmer
• Bundesfinanzministerium: Entwicklung der Steuer- und Abgabenquoten
• Bundesanzeiger: durchschnittlicher Zusatzbeitrag in der Krankenversicherung 2026
• Wissenschaftliche Dienste des Bundestags: Umsatzsteuersätze seit 1968
• Brennstoffemissionshandelsgesetz § 10 (CO2-Preis)
• Wikipedia: Versicherungsteuersätze in Deutschland) und Geschichte des Rundfunkbeitrags
• Destatis: Struktur der Konsumausgaben im Zeitverlauf
• Destatis: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 1973
• OECD: Taxing Wages
• Umweltbundesamt: Wohnfläche pro Kopf
• Banco de España: Indikatoren zu Hauspreisen und Hypotheken und Methodik
• Observatoire Crédit Logement/CSA: Zahlungsfähigkeit der Haushalte, 4. Quartal 2025
• IGEDD, Jacques Friggit: Note an den Senat zu den Hauspreisen, 2024
• LegiFiscal: Kreditvergaberegeln des HCSF
• CBS: Durchschnittspreis bestehender Wohnungen und Haushaltseinkommen
• ESB: niedrigere Beleihungsgrenzen für neue niederländische Hypotheken
• Istat: Einkommen und Lebensbedingungen der Haushalte 2024
• Nationwide: britische Hauspreisdaten seit 1952 (Kopie auf DataHub)
• Bank of England: Hypothekenvergabe und Wohnungsmarkt, 1982
• Bank of England: die Building Societies in den 1980er Jahren
• Bank of England: Hypothekenzins mit zwei Jahren Festschreibung (IUMBV34)
• Bank of England: Financial Policy Committee, Juni 2014
• Zentralbank von Malta: kreditnehmerbezogene Maßnahmen
• EZB: Leitzinsen
• Eurostat: Häuserpreisindex und BIP je Einwohner
• CBS: niederländische Hauspreise in zehn Jahren um 108 % gestiegen
• EZB: Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite
• FRED: Medianpreis verkaufter Häuser (MSPUS)
• Census Bureau: Tabellen zur Einkommensentwicklung, H-5
• Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey
• FRED: durchschnittlicher Stundenlohn von Arbeitern und Angestellten ohne Führungsaufgaben (AHETPI)
• Weltbank: Rohstoffpreise (Gold)
• FHFA: Monthly Interest Rate Survey, Verhältnis von Kredit zu Preis
• NAR: Profil der Käufer und Verkäufer 2025
• Federal Register: Regel zu Rückzahlungsfähigkeit und „qualified mortgage“, 2013

Wissen, keine Beratung. Ich kenne deine Situation nicht, und vergangene Renditen versprechen gar nichts. Prüf meine Zahlen nach und entscheide dann selbst. Du bist schließlich erwachsen.